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賃貸アパートを経営してます。空き室対策に効果的なリフォームのコツはありますか?

空き室

Q.所有物件の空き室が増えてきたのでなんとか対策をしたい

現在全24室を持つ賃貸ビルのオーナーをしています。

築年数が新しい頃はかなり頻繁に人が出入りしておりほぼ100%の稼働率を維持していましたが、5年めを過ぎたあたりから少しずつ空き物件が目立つようになってきました。

つい先日には一度に複数の賃借人の方が退去となってしまい、今現在の入居率はわずか1/3程度となっています。

このままではジリ貧になるばかりなので思い切った対応策をとろうと考えているのですが、果たして今この時代に中古物件をリフォームしてもどれほど効果があるのか不安です。

これから大規模なリフォームをかける場合、どういった方向で計画をすればより賃借人にとって魅力的な物件にすることができるでしょうか?

立地としては通勤快速の停車する駅から徒歩6分くらいのところですのでそれほど悪い条件ではないのではないかと思います。

もしリフォームをするならどういった設備をより重視するべきかといったこともアドバイスいただきたいです。

A.特定の方向で特徴を持たせるのがおすすめです

中古物件にリフォームをするということは新築住宅よりも自由度のある工事ができる便利な方法です。

ここ最近の賃貸物件の一つの流行としては、何らかの特徴を持たせることで入居者を限定するという囲い込みがあります。

具体的には「ペット可」や「女性限定」「留学生優先」「高齢者向け住宅」などといったものです。

シェアハウスのように通常の賃貸物件とは異なる施設に変えてしまうという方法も若い世代の人を呼びこむための方法となります。

こうしたあらかじめ入居者を絞り込む方法は一見希望者を限定するので入居しづらくなるのではないかと思ってしまうところですが、ここ最近では家探しもインターネットを使うのが当たり前になっているのでいかにして検索をしたときにひっかかりやすいかということもオーナーとしての戦略になってきます。

おすすめの方法としては国土交通省から補助金を受けることができる「地域優良賃貸住宅」という方法です。

参考>>http://www.koujuuzai.or.jp/useful_info/rental_housing_system/

こちらは国の政策として民間賃貸住宅を活用して高齢者に配慮した住宅を作るという計画に基づくもので、一定の規模以上の物件であれば対象となります。

地域優良賃貸住宅にすることで、子育て世帯、高齢者世帯、障がい者世帯、その他地方公共団体に定める人を優先的に入居することができるようになります。

他にも一定の条件でリフォームをすることで補助金が受けられることがありますので、お住まいの地域の助成金制度を詳しく調べてみてください。

A.そのままの状態で入居者を募る方法

これまで工務店勤務を数十年間続けてきた者です。

私自身が現場でリフォーム事例をいくつか見てきた感想としては、オーナーさんが自分の趣味で内装を変更してしまうとあまり入居者が居着かないという傾向があるように感じます。

実際に経験した事例の中でこれはいいと思ったものの一つとして、「入居希望者の希望にあったリフォームをする」というものがありました。

これは古い状態のままで入居者を募り、入居予定日までに壁紙の色や種類、キッチンやバスルームのタイプを選んでもらうというものです。

この方法ですと大家さんがあれこれ入居しやすいようにと悩ませるよりも簡単に人を集めることができますし、入居をする人にとっても自分の理想的な内装の部屋にはいることができるというメリットがあります。

工務店によっては部分的に選択ができるリフォームプランを提示してくれるところも多いですので、そうしたところを探してみてください。

大家さんの談話室 © 2016